La loi du 6 juillet 1989 garantit certains droits au locataire. Mais quels sont-ils exactement ? Et à quelles obligations son bailleur est-il soumis envers son locataire ? Éléments de réponse.

1. Quelles sont les obligations du propriétaire ?

A. Rédiger un bail écrit
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et son décret d’application du 29 mai 2015, un locataire a le droit d’exiger de son bailleur qu’il lui signe un bail. Et si le contrat de location a été conclu par oral avant le 1er août 2015, date d’entrée en vigueur du décret, le bailleur devra rédiger un bail écrit sur demande de son locataire.
 
B. Fournir un logement décent
En application des articles 1719 du Code civil et 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, tout locataire a droit à un logement décent. Celui-ci devra afficher une surface habitable de 9 m² minimum ainsi qu’une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum. Le logement devra aussi comporter :
• un système de chauffage,
• une installation permettant une alimentation en eau,        
• une cuisine ou un coin cuisine doté d’un évier et permettant d’installer un appareil de cuisson,        
• des toilettes séparées,
• une baignoire ou une douche.
 
C. Livrer un logement en « bon état d’usage »
La loi fait l’obligation au propriétaire de livrer à son locataire un bien qui soit « en bon état d’usage et de réparation ». À défaut, c’est à dire si l’état du logement nécessite que des travaux soient effectués, ceux-ci pourront être imposés au bailleur dans le cadre d’une décision de justice. Pour autant, un propriétaire pourra convenir avec son locataire que c’est ce dernier qui réalisera - moyennant une réduction de loyers - les travaux.
D. Assurer une jouissance paisible du bien loué
Parce que le locataire jouit du droit d’user paisiblement du logement qu’il occupe, son bailleur doit lui garantir ce droit. En application de la loi ALUR, si des travaux durent plus de 21 jours et qu’il en résulte un préjudice pour le locataire, le loyer pourra ainsi être réduit à proportion du temps qu’aura duré le chantier.
 
E. Délivrer des quittances
Si son locataire lui en fait la demande, le bailleur devra lui faire parvenir - gratuitement - une quittance de loyer sur laquelle figureront le détail des sommes versées ou encore un reçu attestant du paiement de la caution.
 
F. Faire réaliser les diagnostics de gaz et d’électricité
Depuis le 1er juillet 2017, tout propriétaire bailleur doit, sauf exception (installation de moins de 15 ans d’âge, existence d’une attestation de conformité de l’installation datant de moins de 6 ans) remettre à son locataire deux diagnostics. L’un porte sur l’installation électrique du logement et l’autre sur l’état de l’installation du gaz. 
 
G. S’abstenir d’augmenter le loyer pendant le bail
Si - et seulement si - une clause le lui permet, un propriétaire bailleur pourra augmenter le loyer en cours de bail. Mais cette augmentation ne devra pas dépasser l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
 
H. Ne pas s’opposer à la réalisation de certains travaux
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de réaliser des « travaux d’aménagement » dans son logement sans demander l’accord de son bailleur. Ces travaux ne doivent toutefois pas contribuer à transformer la « chose louée ». En clair, il s’agit des travaux :
▪ visant à améliorer l’aspect et/ou le confort du logement,
▪ ne modifiant ni la structure ni la configuration du bien loué,
▪ n’ayant rien d’irréversible.
Repeindre une pièce, remplacer les revêtements muraux, poser de la moquette, installer une baignoire dans une salle de bains qui en était dépourvue sont, par exemple, autant de travaux d’aménagement pouvant être réalisés sans demander l’autorisation préalable au propriétaire.

2/ Quels sont les droits du propriétaire ?

A. Fixer librement son loyer
En France, toute personne qui met son bien immobilier à la location peut en fixer librement le loyer. Pour autant, décider d’un loyer qui ne serait pas en cohérence avec le marché local exposerait le bailleur à des risques d’impayés et de vacance locative… Il est également à noter qu’à Paris et à Lille, le dispositif visant à encadrer les loyers a été annulé.
 
B. Exiger certains documents de son futur locataire
S’il lui est interdit de demander à son futur locataire de lui transmettre ses relevés de compte ou encore la photocopie de sa carte d’assuré social, un bailleur peut exiger certains documents : photocopie de la carte d’identité, bulletins de salaire, avis d’imposition, dernières quittances de loyer…
 
C. Demander un dépôt de garantie
Versé au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie correspond le plus souvent à un mois de loyer - hors charges - pour une location vide. Dans le cas d’une location meublée, ce dépôt sera plafonné à deux mois de loyers.
 
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